出于子女留學(xué)、全家移民或是房產(chǎn)投資等諸多考慮，越來越多的中國人在美國購買房產(chǎn)。數(shù)據(jù)顯示,去年中國買家在美國房地產(chǎn)方面的花費(fèi)超過110億美元。首次購買美國房產(chǎn)，自然有許多地方不甚了解。只要按照這十步走，美國買房很easy。
Step 1 確定購房目的
決定去美國買房，首先要確定這套房子是用來自住還是投資?買房目的不同，挑選房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)也不同。如果是自住，需要慎重考察房產(chǎn)的現(xiàn)有狀況，包括所處社區(qū)、周圍環(huán)境、配套設(shè)施等問題;如果是投資，更多考慮的是未來升值。盡量選擇一個未來發(fā)展前景良好并且便于出租的房產(chǎn)。
Step 2 鎖定購買區(qū)域
美國城市化水平較高，買房并不是離市中心越近越好，而是要看房產(chǎn)所在的社區(qū)情況。如紐約長島同一片區(qū)域也會有不同的社區(qū)，如在紐約曼哈頓可能只有一條街的間隔，或者不同的大樓因?yàn)榇髽堑脑O(shè)施不同與建造的年代不同同一條街的房子房價卻相差幾十萬至上百萬美元的情況。在購房前，不妨要求房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為你介紹社區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)，如果有條件的話去社區(qū)走一走，能夠更加直觀地了解。
Step 3 選擇房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人
在美國，買方和賣方經(jīng)紀(jì)人的傭金都是由賣方支付的，所以對于不了解當(dāng)?shù)厍闆r的買家來說，通過專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行交易更為放心一些?！坝捎诿绹姆吭床樵兿到y(tǒng)是共通的，經(jīng)紀(jì)人可以在系統(tǒng)中查看所有房源信息，而且每一個經(jīng)紀(jì)人根據(jù)買方的要求查到房源信息都是一樣的，再加上美國對于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有嚴(yán)格的法律約束，很少會出現(xiàn)欺詐的現(xiàn)象。所以買家只需要通過國內(nèi)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者去當(dāng)?shù)卣业揭粋€交流無障礙、合眼緣的經(jīng)紀(jì)人即可。經(jīng)紀(jì)人不僅了解本地市場，本地歷史，地段，市場發(fā)展趨勢，局部地產(chǎn)新消息，說中英文，了解當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)的禮節(jié)和慣例 (Business etiquette), 而且經(jīng)紀(jì)人可以幫買方查閱到買家無法看到的資料和經(jīng)紀(jì)網(wǎng)站，提醒買方可能面臨的潛在問題。
Step 4 拿到貸款預(yù)批信
中國人在美國買房可以申請貸款，但是申請難度相對較高。如果想要貸款買房子，買家需要先拿到銀行給出的貸款預(yù)批信(pre-approval letter)，確定自己能夠貸到的金額之后，再去挑選房子。因?yàn)閺纳暾埖侥玫筋A(yù)批信需要一兩個月的時間，賣家可能沒有耐心等你。目前，大多數(shù)在美國買房的中國客戶都是選擇現(xiàn)金全款支付房款，這也是他們在當(dāng)?shù)刭彿康膬?yōu)勢，因?yàn)橘u家會比較青睞將房子賣給可以一次性付清全款的客戶。
Step 5 房屋檢查
房屋的維修成本是持有美國房產(chǎn)的重要開支之一。如果購買二手房，在簽訂購房合同之前，一定要請專業(yè)的房屋檢查機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面檢查，并且出具房屋檢測報(bào)告。如果發(fā)現(xiàn)問題可以與賣家協(xié)商解決，要求賣家負(fù)責(zé)維修，或者降低房款等。如果發(fā)現(xiàn)特別嚴(yán)重的房屋問題，買家也可以選擇取消簽署房屋合同。
Step 6 簽署購房合同
經(jīng)過一段時間的選房、看房之后，當(dāng)你遇到喜歡的房子，經(jīng)紀(jì)人會根據(jù)房產(chǎn)狀況和市場表現(xiàn)給出一個參考價。買家根據(jù)參考價和賣方報(bào)價確定一個初步的購買價。隨后，經(jīng)紀(jì)人會向賣方經(jīng)紀(jì)人發(fā)出購房意向書(offer)。如果價格達(dá)成一致，則可以簽署正式的購房合同。此時，買家需要支付房款的10% 作為首付款，這筆資金會存入第三方監(jiān)管賬戶中。
Step 7 產(chǎn)權(quán)過戶調(diào)查
在簽署購房合同大約兩周后，美國專業(yè)的產(chǎn)權(quán)過戶機(jī)構(gòu)會進(jìn)行過戶調(diào)查，主要調(diào)查賣方的產(chǎn)權(quán)是否清晰，確認(rèn)沒有問題之后會出具產(chǎn)權(quán)過戶文件。因?yàn)橛袑I(yè)機(jī)構(gòu)把關(guān)，在美國一般不會出現(xiàn)一房兩賣、產(chǎn)權(quán)不清晰等情況。
Step 8 申請貸款
買方向貸款機(jī)構(gòu)提出貸款申請后，第三方評估機(jī)構(gòu)會對房屋進(jìn)行估價，如果估價低于房屋成交價格，買家可以與賣家協(xié)商降低房價或者直接取消合同。如果買家臨時申請不到貸款，也可以要求取消合同。取消合同是否需要支付違約金，主要看買賣雙方簽訂購房合同時的具體規(guī)定。
Step 9 購買房屋保險(xiǎn)
在美國購買房產(chǎn)的同時，一般都會購買房屋保險(xiǎn)。如果是貸款買房，貸款機(jī)構(gòu)會要求買方在過戶之前購買房屋保險(xiǎn)。除了基本的保險(xiǎn)項(xiàng)目，在自然災(zāi)害頻發(fā)的地區(qū)，還需要投保一份自然災(zāi)害險(xiǎn)，例如美國南部地區(qū)要加保颶風(fēng)險(xiǎn)，加州要加保地震險(xiǎn)等。
Step 10 產(chǎn)權(quán)過戶
最后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶, 買方律師，賣方律師和產(chǎn)權(quán)公司合對文件，買家付清尾款，產(chǎn)權(quán)過戶完畢后大概兩周左右的時間，買方就可以拿到地契。地方政府的網(wǎng)站半年左右會更新一次，購房者登錄當(dāng)?shù)刭彿烤W(wǎng)站輸入姓名就可查詢到自己名下的房產(chǎn)。
