今年的樓市調(diào)控不斷發(fā)力，多個(gè)城市密集出臺(tái)樓市調(diào)控措施，全國(guó)40余座城市開始“限購(gòu)”或“限售”。你知道嗎?對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，除了要關(guān)注調(diào)控政策，還要全方位思考房子的價(jià)值，市場(chǎng)上這幾類房子很難轉(zhuǎn)手!
1小產(chǎn)權(quán)房
所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，因此售價(jià)遠(yuǎn)比商品房便宜。
由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國(guó)土房管局也不會(huì)給購(gòu)房合同備案，所以不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。目前，小產(chǎn)權(quán)房的建造與交易均不合法，只有使用權(quán)而無(wú)所有權(quán)，因此小產(chǎn)權(quán)房不受現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)的保護(hù)。
近日，有報(bào)道透露《國(guó)土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記銜接有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中強(qiáng)調(diào)“防止小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記合法化”。
2特殊政策限制的房子
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，國(guó)家的調(diào)控政策也是需要時(shí)時(shí)關(guān)注的，很多地區(qū)的房子不僅僅是限購(gòu)，還有“限售”，買后是不能馬上轉(zhuǎn)手的。
因此，有政策限制的房子在買賣時(shí)，要看清政策規(guī)定，仔細(xì)研究當(dāng)中的限制規(guī)定是否會(huì)影響自己的居住和使用。
3熱點(diǎn)城市商住房
與住宅相比，商住房有以下特點(diǎn)：
商住兩用房土地出讓年限最長(zhǎng)為50年;
大多數(shù)商住房是商水商電，水電等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)高于住宅;
商住房不能遷入戶口，不能享受學(xué)校、居委會(huì)等配套設(shè)施;
商住的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)要比住宅貴;
商住的公攤面積比較大，且因?yàn)橛芯幼∫灿修k公，人員混雜。
今年年初，北京市住建委等5部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，其中提到了“商改住”房子的“限購(gòu)”問(wèn)題。對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，之前不“限購(gòu)”的商住房，現(xiàn)在不僅“限購(gòu)”，而且只能買二手商住房，此外，商住房購(gòu)房人必須滿足在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄，且在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。
4房齡較大的二手房
買二手房時(shí)，很多人只注意到戶型、地段等，卻忽視了房齡這個(gè)重要因素。其實(shí)，如果二手房的房齡太老，會(huì)對(duì)辦理貸款、房屋保值、土地使用年限等方面都產(chǎn)生影響。
首先，房齡會(huì)影響二手房的評(píng)估。而買二手房終能貸多少款，是由評(píng)估值決定的。評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其中有一項(xiàng)就是土地使用年限。很多房齡大的房子，土地使用年限會(huì)相應(yīng)縮短，這樣會(huì)影響對(duì)房屋的評(píng)估。
房齡越老，貸款的年限就越短。土地使用年限是從開發(fā)商拿地開始算起的，房齡是從開發(fā)商建成房屋交房開始算起的，兩者相差時(shí)間甚至有超過(guò)10年的，也就是說(shuō)房齡20年，有可能土地使用年限已超過(guò)30年。而如果房齡超過(guò)30年，那就只有個(gè)別銀行能貸款給你了。
5產(chǎn)權(quán)不明確的房子
有些人在買房時(shí)會(huì)用親戚朋友的買房指標(biāo)購(gòu)房，這種房子在轉(zhuǎn)手時(shí)，很容易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人不明確的情況，比如這邊產(chǎn)權(quán)證上寫著賣房業(yè)主的名字，那邊蹦出來(lái)一個(gè)人說(shuō)房子是他的，錢都是他出的。更重要的是，很可能會(huì)影響到以后的賣房流程，對(duì)購(gòu)房人很不利。
再比如，房子買完后，前房主的戶口不遷出去。很多人認(rèn)為這沒(méi)有什么大問(wèn)題，但實(shí)際上卻隱藏了很多風(fēng)險(xiǎn)，包括債務(wù)糾紛、拆遷或者小孩上學(xué)等，都容易出現(xiàn)麻煩。
現(xiàn)在大家對(duì)戶籍的問(wèn)題越來(lái)越重視，關(guān)注度也越來(lái)越高，如果存在的問(wèn)題一直無(wú)法解決，那么在你需要轉(zhuǎn)賣的時(shí)候，極有可能影響到成交價(jià)。
目前拆遷補(bǔ)償?shù)那闆r雖然是以戶口本為主，但是在現(xiàn)實(shí)情況中還是會(huì)考慮到實(shí)際居住人口，因此復(fù)雜的戶口本也很有可能會(huì)增加額外不必要的麻煩。很多人為了孩子能上好學(xué)校而花重金買學(xué)區(qū)房，如果前戶主不遷出戶口，不排除上學(xué)名額被其占用的可能性。
