《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋權(quán)屬登記機關(guān)在受理夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房產(chǎn)進行權(quán)屬登記時，實行共有房產(chǎn)登記。夫妻共同房產(chǎn)采用共同共有或按份共有登記都可以。夫妻共有是共同共有最典型的形式，夫妻對共同所有的財產(chǎn)有平等的處理權(quán)。
程序：申請、受理、審核、記載于登記薄、發(fā)證
登記申請符合下列條件的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以登記，將申請登記事項記載于房屋登記簿：
(一)申請人與依法提交的材料記載的主體一致;
(二)申請初始登記的房屋與申請人提交的規(guī)劃證明材料記載一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致;
(三)申請登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實一致;
(四)申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利不沖突;
(五)不存在本辦法規(guī)定的不予登記的情形。登記申請不符合前款所列條件的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請人不予登記的原因。房屋登記機構(gòu)認為申請登記房屋的有關(guān)情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料。
什么是夫妻共有房產(chǎn)?包括幾種形式?
我國《民法通則》及《物權(quán)法》規(guī)定，財產(chǎn)可以由兩個以上的公民、法人共有。所謂共有，是指某項財產(chǎn)由兩個或兩個以上的權(quán)利主體共同享有所有權(quán)，換言之，是指多個權(quán)利主體對一物共同享有所有權(quán)。例如，兩個人共同所有的一棟房屋。
《物權(quán)法》第九十三條規(guī)定：“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。”
《婚姻法》第十七條、第十八條、十九條規(guī)定，夫妻對房產(chǎn)所有權(quán)有多種形式，具體分為以下幾種：
1、共同共有。夫妻雙方不分份額地享有和行使房屋所有權(quán)，包括：⑴夫妻雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間，由一方或雙方購置、自建、交換的房產(chǎn)，以及繼承所得的房產(chǎn)，而且雙方?jīng)]有明確規(guī)定的。⑵夫妻一方或雙方按遺囑或贈與合同中沒有明確規(guī)定只歸夫或妻的房產(chǎn)。夫妻對共同所有的房產(chǎn)享有平等處理權(quán)，任何一方都不能無視他方擅自處理?！斗课莸怯涋k法》規(guī)定，共同所有的房屋，由共有人共同申請。因此夫妻雙方作為共有人都應(yīng)到房屋權(quán)屬登記機關(guān)申請登記。
2、按份共有。夫妻雙方按確定份額對房產(chǎn)行使所有權(quán)。如甲、乙共同出資購買一棟房屋，甲出資20萬，乙出資10萬，甲、乙各按出資份額對該房享有權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)?！段餀?quán)法》第九十四條規(guī)定：“按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)?！毙枰鞔_兩點：一、各共有人對共有房屋按各自份額享有所有權(quán)，其份額在共有關(guān)系產(chǎn)生時共有人就應(yīng)將之明確。二、按份共有不是指把共有房屋分為若干份，各共有人各自享有所有權(quán)，而是共有人對共有房屋整體按各自份額享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。各共有人雖然擁有一定份額，但共有人的權(quán)利并不僅限于共有房屋的某一部分，而是及于共有房屋的全部。如甲乙二人共有四間房屋，雙方各占二分之一，這并不是指甲乙二人分別占有兩間房屋，而是指兩個人都對這四間房屋享有權(quán)利，該權(quán)利的份額由共有人所占的份額，即各半進行分配。
《婚姻法》第十九條賦予夫妻雙方可以對婚前婚后房產(chǎn)在不違背法律的前提下，約定歸一方所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。就是說夫妻雙方可以通過合法有效的約定改變房產(chǎn)的所有權(quán)形式。
誰可以辦理婚前財產(chǎn)公證呢?
1、未婚夫妻。未婚夫妻由于不具有法律上的夫妻關(guān)系，各自的財產(chǎn)歸屬容易界定，不存在共同財產(chǎn)問題。
2、已婚夫妻也可辦理婚前財產(chǎn)公證。只不過雙方訂立的協(xié)議內(nèi)容只涉及各自的婚前財產(chǎn)，而不涉及婚后雙方取得的財產(chǎn)。因此稱作“婚前財產(chǎn)協(xié)議公證”。 而已婚夫妻要想做此項公證，就要取得配偶的完全同意和充分支持，才能順利辦理此項公證。因為我國婚姻法規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，除另有約定外，屬于夫妻共有財產(chǎn)。由于雙方結(jié)婚后，對財產(chǎn)的共同使用、消耗、經(jīng)營，使個人財產(chǎn)很難與共有財產(chǎn)進行區(qū)分和認定，除非夫妻雙方對所達成的協(xié)議均無異議，否則婚前財產(chǎn)公證只能是“與君無緣”了。實踐中就有當(dāng)事人在婚前個人投資買房子，婚后(尤其是再婚后)多年才想把房子做個婚前財產(chǎn)公證，以便留給自己的孩子，由于配偶不同意，費了好多周折。因此，從辦理婚前財產(chǎn)公證的最佳時間上看，晚辦不如早辦，婚后再辦不如婚前就辦。
婚前房產(chǎn)需要公證嗎?
沒有必要去作婚前房產(chǎn)公證的情況：
1.婚前一方已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證的。
現(xiàn)在的婚姻法規(guī)定婚前的財產(chǎn)永遠是夫妻一方的個人財產(chǎn)，不會因結(jié)婚達到一定年限而轉(zhuǎn)變?yōu)榉蚱薰餐敭a(chǎn)。
2.婚后所住房屋為自己父母的房屋或是承租的公房，判決標(biāo)準(zhǔn)是以房屋產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。
這種情況下房子在誰名下就是誰的財產(chǎn)，所以離婚時該住房不是夫妻共同財產(chǎn)，不能分割。
3.婚前已經(jīng)交付了全部房款，婚后才能拿到房產(chǎn)證的。
這種情況并不以拿到房產(chǎn)證的日期來界定房產(chǎn)的歸屬。
4.婚前按揭購房，已辦理了貸款手續(xù)，購房合同和銀行的貸款合同都是以自己名義簽的。
這種情況下，房產(chǎn)是婚前個人財產(chǎn)，但婚后所還貸部分是夫妻共同財產(chǎn)，應(yīng)補償給對方一半，要注意的是，補償?shù)囊话胍矁H是婚后還貸的錢，它僅限于本錢，并不包括房屋升值部分。
強烈建議去作婚前房產(chǎn)公證的情況：
1.婚前，一方出資購房，對方不出資，但購房合同、交款發(fā)票等手續(xù)全在對方名下的。
2.婚前雙方(包括雙方家里均有出資的情況)共同出資購房的。
3.公證為共同財產(chǎn)的，可以寫明各自占有整個房產(chǎn)的比例，可以各占50%，也可以根據(jù)出資比例確定。[pagebreak]
婚前房產(chǎn)公證流程
第一步：當(dāng)事人準(zhǔn)備材料。應(yīng)攜帶以下資料：1、個人的身份證明，如身份證、戶口簿等。2、與約定內(nèi)容有關(guān)的財產(chǎn)所有權(quán)證明，如房產(chǎn)證、未拿到產(chǎn)權(quán)證的購房合同和付款發(fā)票等。3、雙方已經(jīng)草擬好的協(xié)議書。
第二步：親自到公證處填寫有關(guān)表格。準(zhǔn)備好上述材料后，雙方必須親自到公證處提出公證申請，填寫公證的申請表格。
第三步：公證人員核對相關(guān)信息。公證申請被接待公證員受理后，公證員就財產(chǎn)協(xié)議的內(nèi)容、審查財產(chǎn)的權(quán)利證明、查問當(dāng)事人的訂約是否受到欺騙或誤導(dǎo)，當(dāng)事人配合公證員做完公證談話筆錄后，在筆錄上簽字確認。
第四步：在公證人核對完信息之后，雙方當(dāng)事人當(dāng)著公證員的面在婚前財產(chǎn)協(xié)議書上簽名。
1.妻雙方婚后出資(包括貸款)取得房屋產(chǎn)權(quán)，離婚后房屋如何分割?
首先，明確產(chǎn)權(quán)，不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產(chǎn)。其次，明確產(chǎn)值，即房屋價值，按市場價計算，不按當(dāng)初購房合同金額計算。再次，分清權(quán)益部分和債務(wù)部分。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。也就是說，由取得房子的一方付給未得房一方房屋價值的一半，得房方單獨償還剩余的本金及利息。
2.夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，離婚時房屋如何分割?
按最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，那么該房屋是婚前財產(chǎn)。因此，離婚時，另一方無權(quán)要求分割。
3.夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產(chǎn)證，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割?
雖然房屋是一方婚前購得，但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應(yīng)當(dāng)視為共同財產(chǎn)。需要說明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認定為夫妻共有財產(chǎn)。當(dāng)然，如果一方確能證實，其還貸資金來源于個人婚前財產(chǎn)，那么該部分不應(yīng)認定為夫妻共有財產(chǎn)。
4.夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產(chǎn)證的，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后如何分割?
房產(chǎn)證雖然是物權(quán)憑證，是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應(yīng)當(dāng)是婚后財產(chǎn)，還是要將財產(chǎn)來源細分為婚前婚后兩部分進行分割。[pagebreak]
5.夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個人財產(chǎn)還貸但房屋升值，離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的房屋如何分割?
根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定，離婚時，雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴。另外，最高院民一庭有關(guān)解釋明確，法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括：(1)購買福利性政策房屋;(2)購買商品房; (3)購買經(jīng)濟適用房。購買以上三種房屋，在離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的，法院不宜就該房所有權(quán)直接判決。
6.父母參與出資購買的房屋，子女離婚后，房屋如何分割?
根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)第二十二條規(guī)定，父母在雙方結(jié)婚前的出資，視為對自己子女的贈與，另有約定除外;父母在雙方結(jié)婚后的出資，視為對夫妻雙方的贈與，另有約定除外。
在實踐中，還有一種情況：在離婚時，一方突然提出，買房子的錢是向父母借的，不是父母贈與的，并拿出借據(jù)證實。對此，法院一般的做法是，首先看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認，法院一般不對該債權(quán)債務(wù)是否成立進行實質(zhì)性審查，因為債權(quán)人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在這類案件中，在對房屋進行分割的同時，會告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。
7.房產(chǎn)證上有第三人的名字，離婚后房屋如何分割?
比如，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字，或有父母的名字。對此，法院一般不會將其主動追加第三人，而是采取如下措施：(1)根據(jù)當(dāng)事人的申請，對房屋部分的財產(chǎn)分割不予審理， 由當(dāng)事人另案起訴;(2)根據(jù)當(dāng)事人的申請，將案件中止審理，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果，對夫妻共有部分的房屋進行分割。
8.婚前雙方出資購房，但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割?
在上述情況下離婚時，房產(chǎn)證上有名字一方，如果不承認另一方購房時出過資，認為房屋屬于其婚前個人財產(chǎn)，不作分割。在不能證實自己有出資且不是贈與給一方的前提下，另一方的權(quán)益法院是無力保護的。也就是說，即使另一方出了錢，但不能證明出資行為，法院也無法判決一方給予適當(dāng)補償。
一、婚前房產(chǎn)公證準(zhǔn)備什么材料
(一)個人的身份證明，如身份證、戶口簿等。
(二)與約定內(nèi)容有關(guān)的財產(chǎn)所有權(quán)證明，如房產(chǎn)證、未拿到產(chǎn)權(quán)證的購房合同和付款發(fā)票等。
(三)雙方已經(jīng)草擬好的協(xié)議書。
二、婚前房產(chǎn)公證的流程
第一步：當(dāng)事人準(zhǔn)備材料。應(yīng)攜帶以下資料：
1、個人的身份證明，如身份證、戶口簿等。
2、與約定內(nèi)容有關(guān)的財產(chǎn)所有權(quán)證明，如房產(chǎn)證、未拿到產(chǎn)權(quán)證的購房合同和付款發(fā)票等。
3、雙方已經(jīng)草擬好的協(xié)議書。
關(guān)鍵提示：協(xié)議書中雙方當(dāng)事人的簽名和訂約日期一般要求空缺，待公證員對協(xié)議進行審查和修改后，再在公證員面前簽字。
第二步：親自到公證處填寫有關(guān)表格。準(zhǔn)備好上述材料后，雙方必須親自到公證處提出公證申請，填寫公證的申請表格。
關(guān)鍵提示：委托他人代理或是一個人來辦婚前財產(chǎn)公證，是不會被受理的。
第三步：公證人員核對相關(guān)信息。公證申請被接待公證員受理后，公證員就財產(chǎn)協(xié)議的內(nèi)容、審查財產(chǎn)的權(quán)利證明、查問當(dāng)事人的訂約是否受到欺騙或誤導(dǎo)，當(dāng)事人配合公證員做完公證談話筆錄后，在筆錄上簽字確認。
關(guān)鍵提示：當(dāng)事人應(yīng)如實回答公證員的提問，公證員也會告訴當(dāng)事人簽訂財產(chǎn)協(xié)議后承擔(dān)的法律義務(wù)和法律后果。
第四步：在公證人核對完信息之后，雙方當(dāng)事人當(dāng)著公證員的面在婚前財產(chǎn)協(xié)議書上簽名。