買房子簽訂認(rèn)購書的同時,也有很多注意事項,在簽約前快來看看這個,小心簽約的四大陷阱。
一、什么是房屋認(rèn)購書
《房屋認(rèn)購協(xié)議書》是商品房買賣雙方在簽署預(yù)售合同或買賣合同前所簽訂的文書,是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。簡單說來,即開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除認(rèn)購人以外的第三人,認(rèn)購人則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與開發(fā)商就買房事項進行商談。這種認(rèn)購行為的主要特征是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務(wù),而并非最終達到簽約。
二、商品房認(rèn)購書包含內(nèi)容
1、認(rèn)購物業(yè);
2、房價,包括戶型、面積、單位價格(幣種)、總價等;
3、付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款;
4、認(rèn)購條件,包括認(rèn)購書應(yīng)注意事項、定金、鑒定正式條約的時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。
三、認(rèn)購書里有貓膩
1、“訂金”“定金”要弄清
定金,簡單地說就是預(yù)先付給開發(fā)商的金額:如果購房者違約,定金不退,如果開發(fā)商違約,須向購房者雙倍返還定金。
而訂金是房產(chǎn)交易過程中,預(yù)付款性質(zhì)的一種支付,不具備定金的性質(zhì)。“訂金”在法律上沒有明文規(guī)定,在市場上類似的稱呼還有“認(rèn)籌金”,“誠意金”等。出現(xiàn)在房屋認(rèn)購書中的“訂金”,是購房者對開發(fā)商的保證,在實踐中一般被視為預(yù)付款。而“訂金”,無論哪一方反悔,賣方都只須原數(shù)退還“訂金”即可。
提醒大家,在支付金額簽合同時,一定要認(rèn)真閱讀,合同上一般會注明這筆金額是否會退還、幾個工作日內(nèi)退還等重要內(nèi)容。
2、小區(qū)規(guī)劃
根據(jù)國家有關(guān)法律規(guī)定,小區(qū)建成入住,產(chǎn)權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移,產(chǎn)權(quán)所有人已由開發(fā)商轉(zhuǎn)為全體業(yè)主。這時,開發(fā)商在未得到全體業(yè)主同意的情況下,是無權(quán)擅自改變小區(qū)公有土地用途的。業(yè)主們可以去相關(guān)部門查詢小區(qū)的整體規(guī)劃審批,如果該地塊屬于小區(qū)已入住部分,那么,就有充分理由認(rèn)為這種規(guī)劃變更時不合法的。
另外,即便是建設(shè)中的小區(qū),開發(fā)商要變更原有的規(guī)劃,也應(yīng)該對全體業(yè)主公示,在大部分業(yè)主沒有異議的情況下,才可以變更。
3、房屋質(zhì)量
商品房質(zhì)量對消費者來說尤為重要,它不僅關(guān)系其居住安全,而且也關(guān)系其居住舒適度。然而有些開發(fā)商修建的商品房,卻存在這樣或那樣的房屋質(zhì)量缺陷,嚴(yán)重侵害了消費者的合法權(quán)益。所以建議購房者要認(rèn)真對待驗房環(huán)節(jié)。如果經(jīng)濟允許的情況下,可以選擇專業(yè)的驗房公司驗房。
如果是自己驗房的話,最好在收房之前先去網(wǎng)上學(xué)習(xí)一下相關(guān)的知識,驗房的時候要多注意建筑結(jié)構(gòu)、門窗、墻面、地面、頂棚、防水工程、采暖系統(tǒng)、給水、排水系統(tǒng)、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量等方面。
對于一般性質(zhì)的不符合質(zhì)量要求的房屋,購房者可請求開發(fā)商維修,因為修致使房屋使用功能受到影響或給購買者造成損失的,也可向開發(fā)方索賠。
而對于嚴(yán)重不符合質(zhì)量要求的房屋,購房者應(yīng)先請求房屋所在地的房屋工程質(zhì)量監(jiān)督單位檢查,在取得房屋鑒定不合格的證書后,可要求開發(fā)商予以退房,對消費者的正當(dāng)要求,開發(fā)商不予理睬的,可以向消費者協(xié)會投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。
4、面積誤差
根據(jù)圖紙建造的房子面積難以精確到100%,為此,國家也制訂了3%的面積浮動,有些置業(yè)者會發(fā)現(xiàn)交房時面積誤差率超過了浮動的范圍,錢交了面積卻少了。
根據(jù)有關(guān)司法解釋,面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權(quán)退房。買受人退房的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人,同時支付已付房價款利息。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買受人。
產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。在此提醒大家,簽訂合同時應(yīng)注意約定細(xì)節(jié),如簽合同時,要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都做約定。