買(mǎi)房定金到底該交多少
據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定：定金的多少由當(dāng)事人約定，但不得超合同標(biāo)額的20%。商品房交易中的定金，指當(dāng)事人在合同訂立前或支付房款前，由購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商支付一定的金錢(qián)，付定金的一方，不履行合同或約定的債務(wù)無(wú)權(quán)要求返還定金;接受定金的一方不履行合同或約定的債務(wù)，應(yīng)雙倍返還定金。
買(mǎi)房交訂金 不能口頭協(xié)議
買(mǎi)房私下交易，交訂金時(shí)只做口頭約定，沒(méi)任何書(shū)面約定，不具備法律效力，沒(méi)法律保護(hù)。因此，消費(fèi)者應(yīng)增強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，采用法律方式來(lái)維護(hù)自身的合法權(quán)益。
認(rèn)購(gòu)交定金要慎重
購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽認(rèn)購(gòu)合同時(shí)，向開(kāi)發(fā)商交一定的定金，可因考慮不周等原因，不想買(mǎi)房向開(kāi)發(fā)商索要定金時(shí)，卻遭拒絕。
實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者通過(guò)簽認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂合同等方式向購(gòu)房者收定金，作為訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的擔(dān)保。如果因當(dāng)事人一方未能訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，應(yīng)按法律規(guī)定處理，即購(gòu)房者不訂立合同，開(kāi)發(fā)商有權(quán)不還定金，開(kāi)發(fā)商不訂立合同的，應(yīng)向購(gòu)房者雙倍返還定金;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金返還購(gòu)房者。
買(mǎi)房交定金注意事項(xiàng)
(1)定金條款不具強(qiáng)制性，僅是指導(dǎo)性，消費(fèi)者可自主決定是否訂立定金條款;
(2)應(yīng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況;
(3)雖已訂立定金條款，只有購(gòu)房者交付了定金后，合同才生效;
(4)要分清定金和預(yù)付款的區(qū)別，預(yù)付款是預(yù)先支付，但預(yù)付款，不適用定金的罰則。
(5)謹(jǐn)防開(kāi)發(fā)商利用購(gòu)房者缺乏相應(yīng)的購(gòu)房知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，在某些條款內(nèi)容上設(shè)陷阱，故意讓消費(fèi)者違約。
(6)定金和訂金的性質(zhì)不同。據(jù)規(guī)定：當(dāng)事人可約定一方向?qū)Ψ礁抖ń鹱鳛閭鶛?quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行后，定金應(yīng)當(dāng)作為價(jià)款或收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收定金方不履行約定債務(wù)，應(yīng)雙倍返還定金。訂金屬預(yù)先支付的部分價(jià)款，不具備擔(dān)保的性質(zhì)，如果收訂金方不履行約定，則交付訂金方可要求返還訂金，但不能要求雙倍返還。
定金和訂金的區(qū)別
在售樓書(shū)驗(yàn)完后，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)和交定金，購(gòu)房人需注意：定金和訂金的區(qū)別，定金是專(zhuān)門(mén)的法律概念，目的在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無(wú)權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)雙倍返還定金。
訂金只起擔(dān)保作用，付訂金的一方不履行債務(wù)的可要求返還訂金。所以，認(rèn)購(gòu)書(shū)中要分清是哪個(gè)“定”(訂)，因?yàn)橛胁煌姆筛拍?。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中有這樣的條款，買(mǎi)房應(yīng)在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)多少之日起買(mǎi)房，否則的話不給退還。
據(jù)我國(guó)《民法通則》和《擔(dān)保法》規(guī)定，定金與訂金的區(qū)別主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：
1、交付定金的協(xié)議是從合同，約定應(yīng)交付定金而未付的，不構(gòu)成對(duì)主合同的違反;而交付訂金的協(xié)議是主合同的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同的違反。
2、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或雙倍返還預(yù)付款的后果，訂金僅可作損害賠償金。
3、訂金數(shù)額在法律上有限制，例如《擔(dān)保法》規(guī)定：定金數(shù)額不超主合同標(biāo)額的20%;訂金數(shù)額依當(dāng)事人自由約定，不受法律限制。
4、定金有擔(dān)保性質(zhì)，訂金是單方行為，不具明顯的擔(dān)保性質(zhì)。
定金和訂金雖一字之差，但法律后果不一樣，訂金不產(chǎn)生定金所有的四種法律效果，更不能適用定金罰則。
買(mǎi)房定金可以退嗎?
什么情況下買(mǎi)房定金可退回：
認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金，不同的情況其性質(zhì)不同。因此，對(duì)定金的處理視合同而定。根據(jù)定金的性質(zhì)和作用，分別按照抵作價(jià)款或收回、合同無(wú)效返還定金、一方違約而“不予返還”或者“雙倍返還”來(lái)分別處理。下面，就常見(jiàn)的幾種情況進(jìn)行分析：
(1)如買(mǎi)方?jīng)]按認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約或賣(mài)方在認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，買(mǎi)方違約，定金不予返還;賣(mài)方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。
(2)雙方在規(guī)定期限內(nèi)簽訂合同，則定金在買(mǎi)方履約后，可抵作樓款或收回;雙方履行合同過(guò)程中，一方違約的，適用“不予返還”或“雙倍返還”。
(3)如雙方不存在第1項(xiàng)違約行為，僅對(duì)預(yù)售契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難達(dá)一致，而未能簽約，賣(mài)方應(yīng)把定金全數(shù)返還買(mǎi)方。
(4)如賣(mài)方未取得預(yù)售許可證或買(mǎi)方不具備購(gòu)房資格而導(dǎo)致雙方未簽訂正式合同或正式合同無(wú)效，應(yīng)按合同處理，賣(mài)方將定金返還。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)賠償另一方損失或者。
(5)如買(mǎi)方在簽約時(shí)，將認(rèn)購(gòu)書(shū)中確認(rèn)的條件進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為賣(mài)方違約，應(yīng)雙倍返還定金。
(6)若賣(mài)方在認(rèn)購(gòu)書(shū)中注明，有權(quán)在正式合同中對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)所列有修正權(quán)利或聲明以正式為準(zhǔn)，視為合同主要條款未確定，正式合同因此不能成立，賣(mài)方應(yīng)將定金及利息返還買(mǎi)方。
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