二手房驗(yàn)房

二手房驗(yàn)房

一手房驗(yàn)收質(zhì)量是關(guān)鍵,二手房驗(yàn)收依舊是質(zhì)量最關(guān)鍵。二手房經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的居住,往往存在很多前業(yè)主的遺留問(wèn)題,而且由于二手房經(jīng)過(guò)裝飾裝修,很容易掩飾掉一些隱蔽的問(wèn)題。所以,各位二手房業(yè)主在驗(yàn)收房屋的時(shí)候更需要提高警惕,從細(xì)節(jié)出發(fā),下面小編給大家?guī)?lái)二手房驗(yàn)收注意事項(xiàng)、流程及方法,希望能夠幫助大家。
目錄
1二手房的驗(yàn)房流程

  1、查看三書(shū)一證一表?!蹲≌|(zhì)量保證書(shū)》(可帶走)、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》(可帶走)、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》,“一證”是指《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》,“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用”。

  2、驗(yàn)收。一般收房過(guò)程中,業(yè)主在驗(yàn)房前,物業(yè)會(huì)催促業(yè)主交付物業(yè)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。業(yè)主可同他們交流,驗(yàn)收好后,再交付費(fèi)用。從物業(yè)處拿鑰匙,分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶(hù)門(mén)鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把。注意:不交費(fèi)、不簽字、先驗(yàn)房。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后更不能交費(fèi)、簽字。應(yīng)先修房,同時(shí)取證,為日后舉證奠定基礎(chǔ),特別保存好驗(yàn)房問(wèn)題備案單。

  3、核查房屋總面積。套內(nèi)面積減少、公攤面積增加的情況很多。收房時(shí),確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致,結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同,房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門(mén)實(shí)際測(cè)量,與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同,看之間的誤差為多少,一般為3%,3%之內(nèi)不考慮,超出部分進(jìn)行處理,建議定合同為2%誤差,但是不超過(guò)5%比較好)以雙方簽定合同為準(zhǔn)。

  4、簽相關(guān)文件。簽業(yè)主公約、前期物業(yè)管理合同時(shí),看好條款,不能放棄自己的權(quán)利。

  5、交合理費(fèi)用。這里的合理費(fèi)用包括:物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)有物價(jià)局批文、裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)。

2二手房驗(yàn)房注意事項(xiàng)

  1、查看是否有私搭私建部分

  買(mǎi)房人一要查看所買(mǎi)二手房是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況;二要查看屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓、是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu),如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房,或?qū)⒁婚g分隔成兩間;三看陽(yáng)臺(tái)是否是屋主自己封閉的,這牽涉到陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問(wèn)題。

  2、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積

  二手房的準(zhǔn)確面積包括建筑面積,使用面積和戶(hù)內(nèi)的實(shí)際面積;產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積,但最保險(xiǎn)的辦法是實(shí)地測(cè)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積,即所謂地毯面積。

  3、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及裝修狀況

  要弄清戶(hù)型是否合理,有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn);管線是否太多或者走線不合理;天花板是否有滲水的痕跡,墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問(wèn)題;原房屋是否帶裝修,裝修水平和程度如何,是不是需要全部打掉。

  4、考核房屋的市政配套

  要打開(kāi)水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;打開(kāi)電視看一看圖像是否清楚,能收視多少個(gè)臺(tái)的節(jié)目;確認(rèn)房子的供電容量,避免出現(xiàn)夏天開(kāi)不了空調(diào)的現(xiàn)象;觀察戶(hù)內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象;電話(huà)線的接通情況,是普通電話(huà)線還是ISDN電話(huà)線;煤氣的接通情況,是否已經(jīng)換用天然氣;小區(qū)有無(wú)熱水供應(yīng),或者房屋本身是否帶有熱水器;冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取,暖氣片數(shù)夠不夠,暖氣溫度夠不夠。

  5、要了解房屋的歷史與鄰居組合

  要了解一下該住房是哪一年蓋的,還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限;哪些人住過(guò),什么背景,是何種用途,是否發(fā)生過(guò)不好的事情:是否欠人錢(qián)、或者發(fā)生過(guò)盜竊案?有否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水,電、煤等的費(fèi)用?好鄰居會(huì)讓你生活愉快,可在不同的時(shí)間在社區(qū)觀察公共樓道的整潔程度及布局,拜訪上下左右的鄰居,了解想要知道的情況。

  6、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

  向有關(guān)人員了解水、電、煤、暖的收費(fèi)方式;觀察電梯的品牌、速度及管理方式,觀察公共樓道的整潔程度及布局;小區(qū)綠化工作如何,物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù);物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)等。

3二手房驗(yàn)收使用工具

  1、塑料洗臉盆:用于驗(yàn)收下水管道;

  2、小榔頭:用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓;

  3、塞尺:用于測(cè)裂縫的寬度;

  4、5米卷尺:用于測(cè)量房子的凈高;

  5、萬(wàn)用表:用于測(cè)試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類(lèi)是否暢通;

  6、計(jì)算器:用于計(jì)算數(shù)據(jù);

  7、筆:用于簽字。

4二手房驗(yàn)收細(xì)節(jié)

  1、外部:外立面、外墻瓷磚、涂料、單元門(mén)、樓道。

  2、檢查墻體:平整度、是否滲水、是否有裂縫:特別是查看一些墻體是否有水跡,特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方,如有的話(huà),務(wù)必盡快查明原因。

  3、檢查防盜門(mén):有無(wú)劃痕,門(mén)邊是否變形,門(mén)與框的密封是否嚴(yán)密,門(mén)和鎖開(kāi)關(guān)應(yīng)靈活。

  4、貓眼:入戶(hù)后觀察貓眼,是否松動(dòng)、不清晰、視野不全或因有異物無(wú)法看清楚等現(xiàn)象,修復(fù)或更換。

  5、檢查入戶(hù)門(mén)門(mén)鈴:帶2節(jié)5號(hào)電池測(cè)試門(mén)鈴,是否不響或響了不停。

  6、樓道窗戶(hù):是否有紗窗,如果沒(méi)有,應(yīng)及時(shí)提出。

  7、檢查門(mén)窗的密封:是否良好,可用一長(zhǎng)紙條放在密封點(diǎn)上,關(guān)門(mén)壓住紙條用力抽出,多點(diǎn)試驗(yàn)驗(yàn)看密封條的壓力是否均勻。

  8、窗戶(hù):推拉窗上的紗窗和窗扇,推動(dòng)靈活,相互無(wú)碰撞。窗戶(hù)外窗框上應(yīng)有防堵帽,防止異物堵塞影響排水,導(dǎo)致下雨時(shí)窗戶(hù)進(jìn)水。雙層玻璃里外都擦不干凈時(shí)應(yīng)提出拆換玻璃清潔,否則以后不易解決。

  9、高度:用盒尺檢查房頂,取4~5個(gè)點(diǎn),進(jìn)行測(cè)量,若數(shù)值一致,比如房高均為2.5毫米(或者2.6毫米)說(shuō)明房頂沒(méi)有傾斜。

  10、墻壁地面:用廠尺(或者帶有水平的專(zhuān)用直尺),靠墻壁地面,檢查是否平整,同時(shí)觀察是否有劃痕裂紋,墻面是否有爆點(diǎn)(爆點(diǎn):生石灰在發(fā)成熟石灰時(shí)因攪拌不均沒(méi)發(fā)好,抹在墻上干后就會(huì)形成爆點(diǎn))。

  11、乳膠漆質(zhì)量:墻面天花板是否平整,周?chē)饩€暗時(shí)帶大功率燈泡(200瓦)照射,燈一亮,墻壁天花板是否平整立刻通過(guò)光線陰影看出,如果不平,要提出重新補(bǔ)膩?zhàn)铀⑵幔绻植克⑵?修補(bǔ)過(guò))會(huì)與墻壁原色產(chǎn)生差異。

  12、空鼓:手錘墊上幾層紙(避免留下錘印)敲擊墻壁,檢查墻面空鼓,或用專(zhuān)用鋼針小錘(10克)測(cè)墻磚空鼓。一般情況下,有空鼓的地方會(huì)有“咚咚”的聲音,如有空鼓,一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù),否則在裝修中會(huì)很容易打穿樓板,妨礙鄰里關(guān)系。

  13、管道安裝、通暢和密封:用手使勁晃動(dòng)暖氣管和上水管,應(yīng)固定牢固。如果松動(dòng),應(yīng)重新固定。打開(kāi)水閥看排水是否流暢(否則下水管被建筑垃圾堵塞),放水同時(shí)用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無(wú)滲透。

  14、廚房和衛(wèi)生間:是瓷磚到頂?shù)模獧z查陰角陽(yáng)角角度達(dá)90度,四角無(wú)磕碰(房頂四角和地面四角),地磚墻磚無(wú)變形開(kāi)裂和空鼓。用小錘劃擊地磚和墻磚,有空洞聲音,說(shuō)明沒(méi)有鋪設(shè)好,這樣時(shí)間久了可能會(huì)出現(xiàn)瓷磚開(kāi)裂和脫落,應(yīng)重新鋪設(shè)。

  15、廚房煙道:用紙卷點(diǎn)火后滅火冒煙,放在煙道口下十公分左右,看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。

  16、管道煤氣:用冒煙的紙卷放到報(bào)警裝置附近,看報(bào)警裝置是否靈敏動(dòng)作,報(bào)警聲光提示同時(shí)關(guān)閉進(jìn)氣電磁閥。如果不能動(dòng)作,及時(shí)修復(fù)。

  17、閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)試驗(yàn):(重要檢驗(yàn)項(xiàng)目)打開(kāi)龍頭查漏堵,盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn),一來(lái)看看水壓,二來(lái)試試排水速度(一般新房子會(huì)配一個(gè)簡(jiǎn)易龍頭給業(yè)主)。

  18、用萬(wàn)用表測(cè)量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通。

  19、下水情況:先用面盆盛水,再向各個(gè)下水處灌水,分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽(yáng)臺(tái)地漏等,基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右,應(yīng)聽(tīng)到咕嚕嚕的聲音和表面無(wú)積水。

  20、地面下水情況:在廁衛(wèi)放水,淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花板。

  21、衛(wèi)生間在樓道內(nèi)有窗戶(hù)的應(yīng)該安裝防盜網(wǎng)。如若沒(méi)有窗戶(hù),則應(yīng)有通風(fēng)孔。通風(fēng)孔設(shè)在吊燈下面。離通風(fēng)孔最近的插座是防水插座。

  22、應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口。留在吊頂上面時(shí)要用手燈查看是否具備安裝性,同時(shí)用上法測(cè)抽力。煙道、通風(fēng)口中用手電看是否存有建筑垃圾。

  23、暖氣片上方應(yīng)有排氣孔,使用時(shí)應(yīng)擰動(dòng)將氣體排掉。如果擰不動(dòng)就需要修理解決,否則氣體排不出來(lái),暖氣片不熱。還要注意暖氣片安裝時(shí)進(jìn)水管和回水管的坡度符合要求,否則影響采暖。

  24、用鏡子放到門(mén)頂部和門(mén)底部,檢查這些平時(shí)看不到的地方是否刷過(guò)油漆。如果是衛(wèi)生間的門(mén),頂部和底部的油漆沒(méi)有刷全,時(shí)間一長(zhǎng),因環(huán)境潮濕,衛(wèi)生間的使用率又高,會(huì)使門(mén)底部過(guò)早腐爛損壞。

  25、五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排,燈亮,表示有電,此時(shí)拉下總開(kāi)關(guān)箱內(nèi)的插座開(kāi)關(guān)(應(yīng)有標(biāo)示),指示燈滅,頻繁測(cè)試幾次證明開(kāi)關(guān)、接線良好,插座安全。如果開(kāi)關(guān)拉下,插座指示燈仍亮或仍在閃爍,說(shuō)明開(kāi)關(guān)質(zhì)量有問(wèn)題或接線有誤,立即修復(fù),否則誤觸電時(shí)無(wú)法及時(shí)斷電危機(jī)生命。插座還應(yīng)用搖表來(lái)測(cè)試對(duì)地絕緣情況是否良好。

  26、開(kāi)關(guān)箱內(nèi)的各分路開(kāi)關(guān)應(yīng)有明顯的標(biāo)示。如果沒(méi)有或不明確,立即糾正。開(kāi)關(guān)箱內(nèi)開(kāi)關(guān)應(yīng)安裝牢固,每個(gè)都要用力左右晃動(dòng)檢查,如果發(fā)現(xiàn)松動(dòng),應(yīng)該緊固或更換。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時(shí),會(huì)造成更大危險(xiǎn)。

  27、檢查有線電視插座、寬帶插座,插進(jìn)去有無(wú)松動(dòng)或插不進(jìn)的現(xiàn)象;檢查弱點(diǎn)插座數(shù)目;檢察可視對(duì)講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

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