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房產(chǎn)泡沫是什么意思?房產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀

2018-11-26 21:12:36 作者:小堡

  一種資產(chǎn)在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價,價格嚴重背離價值,在這時的經(jīng)濟中充滿了并不能反映物質(zhì)財富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價格在上漲到難以承受的程度時,必然會發(fā)生暴跌,仿佛氣泡破滅,經(jīng)濟開始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退,人稱“泡沫經(jīng)濟”。而房地產(chǎn)“泡沫”是指由于虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致價格水平相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲。

  房產(chǎn)泡沫是什么意思

  一個最理論化關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的定義大概是這樣的: “指由房地產(chǎn)投機等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲,也就是土地和房屋價格極高,與其使用價值(市場基礎(chǔ)價值不符),雖然賬面上價值增長很高,但實際上很難得到實現(xiàn),形成一種表面上的虛假繁榮。” 也有專家指出,房地產(chǎn)泡沫,主要就是指“房價比較高,空置率比較高”,房價高得遠離市場和個人需求,空置率高得遠離經(jīng)濟和社會支撐。實際上不是房價比較高,而且房價過高,遠遠超出了它的價值和普通人購買力。

  房價的確是房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn),就像股價和整體物價水平一樣,所以我在回答一些人的質(zhì)疑時非常簡單,房地產(chǎn)泡沫就是房價過高,不僅是絕對價位高,而且是相對價位高,高得整個社會無法承受,也許一兩年可以承受,但長期無法承受。投資過熱所造成的持續(xù)性惡性通貨膨脹可以理解為泡沫經(jīng)濟,而一個行業(yè)的過快增長特別是伴隨著價格的過度虛高就是一種行業(yè)增長的泡沫,但一些特別重要行業(yè)的泡沫(像房地產(chǎn)、汽車和高科技產(chǎn)業(yè))卻能演化為整體經(jīng)濟的泡沫。

  有些產(chǎn)業(yè)的泡沫并不是直接通過這個行業(yè)的產(chǎn)品價格上漲來表現(xiàn),如汽車和高科技產(chǎn)業(yè),在出現(xiàn)泡沫時,其自身的價格(產(chǎn)品的價格可以是持續(xù)下跌的)并不上漲,但卻必然伴隨著投資和消費需求的膨脹,盡管如此,間接的持續(xù)價格上漲卻總是必然出現(xiàn)的,如通過股票價格來顯現(xiàn)。房地產(chǎn)泡沫的特殊性在于它的泡沫表現(xiàn)一般是房價與股價同時得到反映,如日本80年代的房地產(chǎn)泡沫和香港的房地產(chǎn)泡沫,我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)股的價格沒有表現(xiàn)主要有兩個原因:一是整個股市低迷,抑制了房地產(chǎn)股的炒作,二是盡管房地產(chǎn)繁榮,但我國上市的房地產(chǎn)公司業(yè)績普遍都不好。

  房產(chǎn)泡沫的特征

  房產(chǎn)泡沫主要特征有:房地產(chǎn)價格波動幅度較大、沒有穩(wěn)定的周期和頻率、貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加等。關(guān)于房地產(chǎn)“泡沫”的成因,有以下三個方面:投資者過度投機;消費者及投資者對未來價格的預(yù)測偏高;銀行信貸非理性擴張。一旦房地產(chǎn)“泡沫”破裂,則可能造成經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡、導(dǎo)致金融危機甚至引發(fā)政治和社會危機。

  房產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀

  中國社科院2010年12月8日發(fā)布《住房綠皮書:中國住房發(fā)展報告(2010-2011)》。報告顯示,今年我國大中城市房價泡沫程度偏大,部分城市房價泡沫程度過大。 綠皮書通過對2010年9月全國35個大中城市二類地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交價的對比分析發(fā)現(xiàn),普通商品住房平均房價泡沫為29.5%,其中有7個城市泡沫成分占實際價格比例在50%以上,11個城市泡沫成分占實際價格比例在30%—50%之間,8個城市泡沫成分占實際價格比例在10%— 30%,9個城市泡沫成分占實際價格比例在10%以內(nèi)。

  綠皮書顯示,泡沫指數(shù)最高的前七個城市分別是:福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊。這些城市的泡沫成分均占實際價格比例的50%以上。

  住宅價格泡沫指數(shù)代表實際房價中價格泡沫所占的比例。泡沫指數(shù)越大,說明該城市房價中的泡沫成分越大。綠皮書指出,房價泡沫指數(shù)的預(yù)測不可避免地要受到數(shù)據(jù)準確性的干擾,而且由于部分城市數(shù)據(jù)特別是房價數(shù)據(jù)不完全準確,房價泡沫指數(shù)仍有被夸大或縮小的可能,因此不能僅依據(jù)房價泡沫大小,去進一步推斷房價的走向。

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