在美國買房，不僅能擁有房屋所有權(quán)，也能擁有土地的所有權(quán)。但美國絕大多數(shù)州法律規(guī)定，購房并不意味著可以獲得移民機(jī)會(huì)。金融危機(jī)后，外國人想通過貸款在美國購房的難度增大。有很多朋友關(guān)注在美國買房首付及貸款的相關(guān)事項(xiàng)，今天小編就自己的親身買房經(jīng)歷，為大家支招美國購房攻略。
在美國，一般走廊、地下室、小閣樓、花園、院子都不在房屋的銷售總價(jià)之內(nèi)。每年政府按市場行情來估價(jià)，然后根據(jù)估價(jià)繳納房產(chǎn)稅，金額按照估價(jià)總值的1%-6%不等。美國絕大多數(shù)州法律規(guī)定，購房并不意味著可以獲得移民機(jī)會(huì)。
其實(shí)美國買房更多是依賴于第三方——經(jīng)紀(jì)人，還有各種“檢查”。圍繞這兩點(diǎn)，總共有12個(gè)步驟，基本上就包括了所有買房的主要方面。
1、雇傭房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 Find a Real Estate Agent
美國法律規(guī)定買方經(jīng)紀(jì)人一定要代表買方的最大利益。經(jīng)紀(jì)人都有經(jīng)過嚴(yán)格的考試, 獲得本州的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)照才可以從事房地產(chǎn)買賣。每一個(gè)經(jīng)濟(jì)都必須加入各州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人公司, 遵守行業(yè)法規(guī)。在經(jīng)紀(jì)人代表你看房之前，一般要簽一個(gè)買方的代理協(xié)議。買方不用付任何傭金，按美國慣例由賣方負(fù)責(zé)買賣雙方經(jīng)紀(jì)人的傭金。
2、經(jīng)紀(jì)人介紹, 選房, 看房 Showing the Property
經(jīng)紀(jì)人會(huì)根據(jù)你的購房要求幫你選擇合適的房源，陪同你看房直到你滿意為止。
3、簽訂買房合約書，商定價(jià)格 Making Offer
選定目標(biāo)后，買方經(jīng)紀(jì)將對該房產(chǎn)做綜合評判和市場分析，給出具有實(shí)際參考價(jià)值的估價(jià)，請您決定針對賣方價(jià)格做出的對自己最有利的買價(jià)和條款。買價(jià)和所有條款組成的文件即購屋的意向合約。經(jīng)濟(jì)人幫助與賣方協(xié)商價(jià)格，填寫購屋的意向合約書，為買方爭取最好價(jià)格。賣方收到買家的出價(jià), 意向合約和資金證明後可能還價(jià)Counter Offer，買方經(jīng)紀(jì)人將以客戶利益最大化為原則，代表您與對方進(jìn)行反復(fù)談判，直到取得滿意結(jié)果。
4、定金存入第三方公證托管公司，進(jìn)入過戶交易 Open Escrow
美國的房屋買賣要通過第三方公證托管公司Escrow Company完成，以保證買賣雙方的利益。意向合約經(jīng)談判後的修訂變成正式購屋合約，與您的定金(慣例約為房價(jià)的3%)一起進(jìn)入公證過戶公司，定金會(huì)放在專門的信托帳戶保管，由過戶公司主持進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，稅務(wù)支付，交易法規(guī)的執(zhí)行，文件簽署,資金交割等。
5、房屋檢查 Home Inspection
由買方雇請獨(dú)立的有執(zhí)照的房屋檢查公司，對所買房屋的地基，結(jié)構(gòu)，屋頂，設(shè)施和水電氣等進(jìn)行全面的檢查，出具房屋檢查報(bào)告，任何發(fā)現(xiàn)的問題都可以與賣家協(xié)商，以保障買家的利益。根據(jù)具體情況，賣家可以選擇全部維修，部分維修或者貼補(bǔ)全部或部分維修費(fèi)用;賣家也有權(quán)在達(dá)成交易合約時(shí)以不做任何維修為條件。買家也有權(quán)因發(fā)現(xiàn)不可接受或不可能修好的嚴(yán)重狀況而取消交易。
6、貸款和估價(jià) Mortgage Loan Processing &Appraisal
如果需要貸款，整體購屋交易的時(shí)間從進(jìn)入過戶交易算起，至少需要30-45天。貸款銀行要由認(rèn)證的第三方評估機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行價(jià)格評估。評估報(bào)告由第三方評估機(jī)構(gòu)提供。如果評估價(jià)格比成交價(jià)格低，可以和賣方協(xié)商價(jià)格。而一次性現(xiàn)金買斷只要資金已在美國，通常20天以內(nèi)，最快可一個(gè)星期完成所有手續(xù)。
7、審閱房屋報(bào)告 Review Seller's disclosure
美國加州房地產(chǎn)法很保護(hù)買方利益，賣方需要提供很多關(guān)於房子的報(bào)告。例如：前期屋主 ( 產(chǎn)權(quán) ) 報(bào)告，白蟻報(bào)告，地區(qū)自然災(zāi)害報(bào)告，含鉛涂料報(bào)告，周圍污染物報(bào)告，賣主所知道的房屋任何問題的報(bào)告，等等(這個(gè)報(bào)告要求賣方要如實(shí)填寫，如有不實(shí)，交易後買方很有可能勝訴要求賠償)。如有問題要求賣方修理。這些報(bào)告的費(fèi)用一般由賣方提供。
8、取消意外限制條款 Contingency Removal
為保護(hù)買家權(quán)益，我們在請你出價(jià)時(shí)，會(huì)建議您在合同里選擇三個(gè)意外限制條款，A.在房屋檢查有嚴(yán)重問題，B.貸款得不到批準(zhǔn)，C.估價(jià)報(bào)告遠(yuǎn)低於買價(jià)的這三個(gè)非本人主觀意愿的情況之下，可以中止交易，全額拿回訂金。(現(xiàn)金買家不適用貸款限制條款)一般在簽約後17天之內(nèi)，這三個(gè)問題不復(fù)存在，買家就需要簽署取消意外限制條款。取消意外限制後交易才能得以保障。
9、白蟻檢查 Termite Report
加州房屋以木質(zhì)結(jié)構(gòu)為主，房屋交易前法律要求必須做白蟻檢查。慣例做法是賣主在交易的最後步驟之前請白蟻檢查公司出具報(bào)告，如需殺除白蟻，將根據(jù)買賣合約簽訂條款來執(zhí)行。
10、做簽字前房屋的最后的檢查 Final Inspection
由經(jīng)紀(jì)陪同對房屋內(nèi)外作最後檢查，確認(rèn)維修項(xiàng)目和白蟻項(xiàng)目如約完成。
11、購買有關(guān)保險(xiǎn) Home insurance
主要是火險(xiǎn)和責(zé)任險(xiǎn)。50萬的房子在每年$350美金左右。
12、如有貸款,簽署貸款文件，付齊房款 Close Escrow
交收鑰匙，通知水電氣公司變更屋主資料，您正式成為新的主人。大約一周后，你將收到產(chǎn)權(quán)證及所有權(quán)保險(xiǎn)單。
繁華都市比偏遠(yuǎn)地區(qū)房價(jià)貴上一兩倍很普通，就是同一個(gè)大都會(huì)地區(qū)不同地段也可能一個(gè)天上，一個(gè)地下。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在向購房客戶推介產(chǎn)品時(shí)，常常把一句口號掛在嘴邊：Location, Location, Location! 地段，地段，還是地段! “離城20分鐘車程!” “地鐵站僅隔三個(gè)街區(qū)!” “購物中心開車5分鐘!”“學(xué)區(qū)本地排名第一!”等都是常見廣告用語。
前不久我在舊金山灣區(qū)了解當(dāng)?shù)胤渴?，親友告訴我距離伯克萊不遠(yuǎn)的一個(gè)城鎮(zhèn)叫核桃河(Walnuts Creek)，環(huán)境優(yōu)美，治安良好，交通方便，獨(dú)棟房價(jià)比市區(qū)動(dòng)輒百萬以上便宜一半左右。在網(wǎng)上一搜，跳出來的圖片和價(jià)格令人興奮不已，三臥兩衛(wèi)雙車庫10年新獨(dú)棟房價(jià)僅20萬美元左右!就在我尋思哪一棟更加適合的時(shí)候，一行小字落入眼簾：(Walnuts Creek) McDonough, GA，這只是亞特蘭大東南的一個(gè)小鎮(zhèn)，哪里可以和寸土寸金的舊金山灣區(qū)相提并論!
當(dāng)你決定了要在某地買房，找一個(gè)信得過的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)至關(guān)重要。一個(gè)好經(jīng)紀(jì)人不但可以幫你搞定所有與交易有關(guān)的必要手續(xù)，他/她還會(huì)提醒你沒有想到的問題，防止以后出現(xiàn)麻煩。
前幾年房市牛的時(shí)候，貸款機(jī)構(gòu)甚至推出過零首付來吸引客戶。現(xiàn)在則不然，很難找到哪家銀行愿意為要求5%甚至10%首付的客戶貸款，20%的首付成為常規(guī)。一棟30萬美元的房子(全美新屋房價(jià)中間值去年一年內(nèi)在20萬上下波動(dòng))，意味著成交的時(shí)候你要付給房貸公司6萬白花花的現(xiàn)銀。
接下來是貸款利率。貸款有固定利率和浮動(dòng)利率兩種。浮動(dòng)利率通常是在起始的三年或更長期限內(nèi)給你一個(gè)較低的利率，過了這個(gè)期限之后每年根據(jù)某個(gè)金融指數(shù)(例如國債利率)的升降調(diào)整當(dāng)年的利率，所以借貸方要有在占了便宜之后吃大虧的心理準(zhǔn)備。
固定利率期限以15年和30年為常見，也有更長或較短的。美國人常常選用的30年期房貸為例，今天的利率在4.25%-5%之間，不同貸款機(jī)構(gòu)有所不同，折合年利率之后，以30萬的房子為例，月供大約在1250到1350美元之間。
貸款公司還會(huì)給你一些選項(xiàng)，最主要的是所謂點(diǎn)數(shù)(Points)，也就是你手頭有現(xiàn)款可以付給銀行，用來降低貸款利率。比方說你有2400美元可以立即支付給貸款銀行，銀行給你一個(gè)點(diǎn)數(shù)，你的利率會(huì)降低0.125%，算下來月供可以減少18美元左右，30年下來可以節(jié)省6480美元。
過戶的時(shí)候要支付貸款手續(xù)費(fèi)，24萬美元的貸款手續(xù)費(fèi)在1000到2000美元之間。過戶費(fèi)還包括由貸款機(jī)構(gòu)替你代繳的房產(chǎn)交易稅，這個(gè)稅多少各地不同，一般都在1%以下，有的地方免征。其他的費(fèi)用包括估價(jià)費(fèi)、勘查費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、登記費(fèi)，還有預(yù)繳的年度災(zāi)害保險(xiǎn)費(fèi)等。通常30萬美元的新房過戶時(shí)各種雜費(fèi)在5千到1萬美元之間。至于經(jīng)紀(jì)人的收益，則是從賣方那里拿的。按照美國的通例，賣方要從房價(jià)中拿出6%，平分給賣方和買方的經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)人在不景氣的時(shí)候，或者競爭激烈的情況下，有時(shí)也會(huì)降低抽頭的份額。
如果你要買的是舊房，別忘了還要雇傭房地產(chǎn)專業(yè)律師審查原戶主的貸款償付情況，雇請專業(yè)人員檢查房屋結(jié)構(gòu)、易損部分完好程度，以及蛀蟲損傷、地下氡氣等有害因素。這些雖然是要花錢的，但是通常可以從賣主那里獲得降低房價(jià)的好處。
最后要記住的是，你一旦成為了房主，地方政府就把你吃定了：你每年都要繳納房地產(chǎn)稅。這個(gè)稅是縣級政府最主要的財(cái)政收入，要用來支付中小學(xué)校的建設(shè)、管理和教職員工的工資(大約占到全部縣財(cái)政支出的一半)，建設(shè)和管理公共圖書館和公園、體育場和其他公共休閑場所，修建維護(hù)地方管理的道路、橋梁等交通設(shè)施，以及警察局、消防隊(duì)、急救站等公共安全項(xiàng)目和政府日常行政開支。
該項(xiàng)稅收的稅率各地也不同。福利好、公共設(shè)施完善先進(jìn)的地方，自然稅率就會(huì)高些，反之就較低，而且和政府效率的高低有很大關(guān)系。有的地方，例如紐約州的部分縣份，把房地產(chǎn)稅分成兩部分，學(xué)區(qū)建設(shè)管理一半，其它合起來是另一半。如果戶主年齡達(dá)到65歲左右(大約是可以享受社會(huì)醫(yī)療保障金的年齡)，認(rèn)為你家已經(jīng)沒有學(xué)齡兒童，就免交學(xué)區(qū)的那一半。一般而言，房地產(chǎn)稅的稅率在1%左右。如果你的房產(chǎn)價(jià)值為30萬美元，你就得每年拿出3000美元來孝敬縣太爺。話說回來，羊毛出在羊身上，這些設(shè)施和服務(wù)你是一天都離不了的。
再回到貸款問題。貸款機(jī)構(gòu)會(huì)把上面那些費(fèi)用當(dāng)中常年要付的全部加起來，大頭包括月供、保險(xiǎn)、管理和房地產(chǎn)說等，這些不能超過你可支配月收入的30%。還以30萬美元的房產(chǎn)為例，月供大約1350美元，與房屋有關(guān)的保險(xiǎn)算100美元，地稅250美元，考慮其他家居支出包括社區(qū)管理費(fèi)等350美元，每個(gè)月和房子有關(guān)的費(fèi)用為2000美元。也就是說，你的可支配月收入要達(dá)到6666美元，相當(dāng)于稅前年薪9萬-10萬美元以上，貸款公司才會(huì)考慮給你貸款。
這里我們還沒有談及你的信用記錄。如果你的信用良好，長年沒有賴賬紀(jì)錄，也沒有吃過官司，開車從不違規(guī)，連一個(gè)停車罰單都沒有或立即付清，評分達(dá)到740分以上，不少貸款公司會(huì)降低你的利率，或是減少甚至免收過戶手續(xù)費(fèi)。反之各項(xiàng)費(fèi)用都會(huì)上漲，特別糟糕的例如經(jīng)常欠繳房租水電費(fèi)、信用卡老是過期不付等，評分在600分以下，在目前的經(jīng)濟(jì)形勢下，基本上沒有人敢給你貸款。
在美國，誠信是一種深入生活各處的評價(jià)體系。這也是與中國最大的不同之處。從平時(shí)就注重個(gè)人誠信的積累，買房時(shí)“誠信為本”能幫你省大錢。
