所謂“登高望遠(yuǎn)”,在高層住宅剛剛興起的時候,購房者們大多以住高層住宅為榮。但隨著高層住宅的遍地開花,當(dāng)客戶群體開始真正認(rèn)識真正認(rèn)識高層住宅樓層選擇問題并仔細(xì)比較的時候,不是所有的高層房源都好賣。一個很明顯的現(xiàn)象是,高層住宅各個樓層開始出現(xiàn)明顯的銷售差異,往往是中間樓層最好賣,而兩頭卻成為“困難戶”。
高層住宅樓層選擇調(diào)查:樓層越高,賣得越難
一位朋友前段時間挑房子,看來看去都是高層。問她最想買的樓層是幾樓,她一口回答:8樓左右最好,最高不能高過18樓,最低不能低于4樓。
記者隨機做了一個小型調(diào)查,大多數(shù)人表示:購買高層住宅,最青睞中間樓層。
很顯然,大多數(shù)購房者都有同樣的想法。根據(jù)記者對最近在售樓盤的走訪調(diào)查。為了盡可能達(dá)到數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性,統(tǒng)計的這部分房源都處于不同的銷售階段:有的是剛開盤的熱銷期,有的則是銷售中期,也有的已是尾盤階段;既有大戶型,也有小戶型。從走訪的結(jié)果來,高層住宅開始出現(xiàn)“兩頭難賣中間俏”的銷售態(tài)勢,也即一幢高層住宅,往往是中間樓層,一般為5-18樓左右最受歡迎。剩余房源較多的,一般是21層以上的樓層。
高層住宅樓層選擇剖析:價格決定著購買層數(shù)
高層住宅銷售,為何不同樓層會受到不同待遇?“很多人買高層住宅,都會首先選擇價格比較實惠、高度也合適的中間樓層?!睒潜P銷售人員告訴記者。她認(rèn)為,這主要跟兩方面因素有關(guān),一是價格,其次就是人們的居住心理。
而在這兩個因素中間,更多的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為前者的影響更大?!叭绻淮备邔?,不分樓層,全部都賣一個價格,我敢保證絕對是上面的先賣完?!彼麄冞@樣表示。
據(jù)了解,目前開發(fā)商比較青睞的高層定價法則是:最底層的房源往往最便宜,然后逐步往上加價,幅度一般是每高一層,平均加10-100元左右不等,少數(shù)品牌樓盤可能會幅度更大;同一樓層的房子,則一般是東邊套最貴、西邊套次之、中間套再優(yōu)惠些。
根據(jù)這樣的定價法則,一個起價2400元/平方米的高層樓盤,如果有30層,其頂樓價格很有可能是在2700元/平方米以上,而如果頂樓是特別設(shè)計的、帶露臺的復(fù)式結(jié)構(gòu),不僅面積非常大,其價格也會更貴。但一般來說,買房自住的工薪階層不會舍得多掏10萬元,只是為了再住得更高10層,更何況高層的得房率本來就普遍比多層低。
除此之外,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,樂意住在高層住宅的頂上幾層的人,往往都是經(jīng)濟實力比較雄厚的客戶。因為他們會比較在意住宅的私密性,以及站在高處的客廳、將整個城市盡收眼底的那種豪氣。而一般的購房者,卻可能會考慮另外一些問題:比如住那么高,安不安全?或者是一旦停電,能不能輕松爬樓梯到家……更有甚者,有網(wǎng)友開帖咨詢:“買了高層的房子,如果電梯壞了或是20年后要更換,應(yīng)該找誰?”會有這種疑問的人,顯然買房的時候,會盡量往低處去挑,但過低的樓層也會因為日照等原因不被人看好。
高層住宅樓層選擇居?。涸鯓舆x擇最佳樓層?
衡量高層住宅的性價比,究竟住幾層更合理、更健康呢?專家指出,可從以下幾點分析得出最佳樓層。
從空氣質(zhì)量角度來說,生態(tài)學(xué)家研究發(fā)現(xiàn),8-11層是環(huán)境學(xué)上的揚灰層。高層建筑周圍氣流灰“峽谷效應(yīng)”最容易影響處于建筑群中間、周邊有公交干道或工廠的住宅。在“峽谷效應(yīng)”的作用下,含有灰塵的氣流不是平穩(wěn)移動,而是在高樓之間的某個區(qū)間上下“徘徊”。這個“高度”,大概在30米左右。
從采光角度看。選擇3層以下要注意看能否保證有效日照,能否達(dá)到‘冬至日有效日照不少于1小時’的規(guī)范要求。
從噪音污染來看。低樓層噪音、震動都會比較嚴(yán)重,小區(qū)內(nèi)部的一些噪音聲源也相應(yīng)增多,如入口防盜門的關(guān)門聲及門鈴,地下泵房產(chǎn)生的噪音。如果鄰近車庫入口或通風(fēng)口,也會受到進(jìn)出車輛產(chǎn)生的噪音、燈光及排風(fēng)的干擾,選房時要小心避開。
從后期費用來看?,F(xiàn)在的高層電梯費用一般從3層開始,每往上增加一層就要相應(yīng)地增加大約3元的電梯費用。另外,電梯是有壽命的,20年后更換電梯的費用由誰來支付還是一個問題。還有就是,到達(dá)一定層數(shù)后,給排水設(shè)施都要和普通住宅不一樣,費用也不可小覷。所以30層往上的樓層也要慎重選擇。