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房屋驗收技巧

2019-03-30 08:51:07 作者:小米粒

  一、房屋驗收前的準備

  商品房質(zhì)量糾紛是當前投訴較多的問題。為幫助業(yè)主順利收房,本章給大家講講驗收房屋的要點。

房屋驗收技巧

  1.免除收房傷痛,從簽合同開始

  為避免出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題,建議消費者在買房時選擇資信良好的開發(fā)商,將風險控制在前期。

  簽合同時應明確各有關(guān)細節(jié),包括收房時間,收房程序(如先驗房,無異議后再收房等);驗房時從配套設(shè)施到房內(nèi)各項交付物指定的具體詳細驗收標準,最好附上設(shè)計圖紙及施工圖,并在合同中注明以其為準。同時注明收房時原開發(fā)商的廣告、售樓書、樣板房等都可成為房屋結(jié)構(gòu)驗收標準。最妥當?shù)淖龇ㄊ钦埳弦晃挥薪?jīng)驗的律師,分析購房合同中有無標注不明或易造成歧義的條款陷阱,免除收房時的麻煩。

  越來越多的準業(yè)主們即將面臨入住問題,開發(fā)商將把自己夢寐以求的房子交到自己手中,可是如何收房,有什么交房標準嗎?是否是開發(fā)商發(fā)了入住通知就算交房了呢?當然不是,下面就是一些收房入住必須了解的一些問題。

  2.切記查看“兩書一表”

  向開發(fā)商索要兩書——《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修。一表是《竣工驗收備案表》,同時要求開發(fā)商提供國家認可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數(shù)據(jù),看是否與購房合同中約定的有出入,以便盡早使問題獲得解決。

  《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標,如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范,問題比較少;而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。

  一些開發(fā)商甚至連消防這樣的關(guān)鍵環(huán)節(jié)都沒有送交主管部門備案就已經(jīng)通知業(yè)主入住了。按照有關(guān)規(guī)定,《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案,如果缺少任何一項的話,這個樓盤就屬于“黑樓”,是不能入住的。像消防這種關(guān)鍵環(huán)節(jié),一旦出了問題,就是人命關(guān)天的大事故,對于業(yè)主來說,人身安全才是第一位的。業(yè)主驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《竣工驗收備案表》,同時一定要仔細查看各個分項有沒有都備案,有關(guān)部門是否出具了關(guān)于永久水電、消防、電梯使用等單項驗收合格證書?!犊⒐を炇諅浒副怼穼Ψ康禺a(chǎn)商有著嚴格的約束作用,只要將項目送交主管部門備案后,開發(fā)商就必須對樓盤終生負責,出了問題,如果是開發(fā)商的過失,可以追究其責任。

  提示:開發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。

  3.檢查房屋結(jié)構(gòu)及面積

  首先業(yè)主應檢查售樓合同中的附圖與房屋實際情況是否一致;房屋結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同。其次應查看房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量,與合同簽訂面積是否有差異。

  4.先驗房后收樓

  先驗房再繳費、辦理入住手續(xù)是收房的正常程序。但目前開發(fā)商能讓買家先驗房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收房文件上簽字,要求業(yè)主先補齊房款(如果面積漲水)、繳納公共維修基金(房屋總額的2%)和契稅(房屋總額的1.5%)、繳納一年的物業(yè)管理費和產(chǎn)權(quán)代辦費等費用,方可以辦理入住手續(xù),領(lǐng)取房屋鑰匙和相關(guān)資料,然后才能驗收房屋。業(yè)主進得房去,發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量有問題,申訴起來也很被動。負責任的開發(fā)商會積極善后,無良心的則會實施拖延戰(zhàn)術(shù),讓業(yè)主勞心勞力,這對業(yè)主來說是不公平的。為避免出現(xiàn)這種情況,業(yè)主應堅持先驗房、后辦理手續(xù),并應將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收,以免留下后患?;蛘呖稍谑辗课募献⒚鳌笆覂?nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

  在業(yè)主支付了全部房款的前提下,開發(fā)商應無條件向業(yè)主交付符合合同約定的房屋,否則應視為開發(fā)商違約,如果開發(fā)商拒不交房,應承擔逾期交房的責任

  二、精裝修房驗收攻略

  每年都有樓盤交鑰匙的高峰期,隨著精裝修樓盤數(shù)量的逐步增加,購買精裝修住宅的消費者也隨之增加,精裝房的裝修項目如何驗收?達到什么標準才算合格呢?

  國家建設(shè)部在2002年3月1日發(fā)布實施了《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》,不少省市在此基礎(chǔ)上又制定了各地的家庭裝飾裝修質(zhì)量標準,例如,目前北京裝飾行業(yè)使用的驗收標準有兩個:一個是《北京市家庭居室裝飾工程質(zhì)量驗收標準》,另一個是《北京市高級裝飾工程質(zhì)量驗收標準》,使用哪一個標準要看購房合同是如何簽訂的,以合同規(guī)定的標準對工程進行驗收。

  驗收完有關(guān)文件,業(yè)主馬上就要開始實地驗房了,由于不少業(yè)主是首次置業(yè),而且房屋驗收又是一項非常專業(yè)的工作,因此很多人不知道從何驗起。需要指出的是,

  開發(fā)商提供的《樓宇驗收記錄表》列出的項目大多不夠細致,一旦驗收起來,可能根本不夠用,建議業(yè)主先自備驗房記錄單,以備不時之需。在驗房過程中,首先要關(guān)注房屋是否存在結(jié)構(gòu)問題,例如承重墻是否有貫穿性裂縫等;然后才是房屋使用方面的細節(jié)問題,例如門窗是否平直等。

  三、毛坯房驗房程序

  屋內(nèi)只有門框沒有門,墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫做“毛坯房”,雖然毛坯房已經(jīng)過相關(guān)部門的工程驗收,但購房者在把毛坯房變成展現(xiàn)自我個性的空間之前,需要對毛坯房的驗收標準有所了解。按照通常的標準,交付房屋時,毛坯房需要對以下方面進行驗收:

  (1)全部外飾面、外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。

  (2)公用部位、公共設(shè)施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設(shè)備(配電箱、柜、盤、插座、開關(guān)、燈具等)等都應按設(shè)計文件完成全部裝修,并按規(guī)定完成各種測試項目。

  (3)各種管道還應進行通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調(diào)試等驗收工作。

  (4)檢查墻面、頂層應無滲漏痕跡。

  (5)戶門以內(nèi)各房間采用預制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的,應做到不抹灰、用膩子找平,達到板縫密實無裂縫,接搓平順無錯臺,表面平整,色澤基本均勻,線角順直的標準。戶門以內(nèi)各房間基層地面混凝土應做到表面平整、壓實、黏結(jié)牢固、無裂縫。

  (6)有防水要求的房間地面應嚴格按照防水層、保護層的建筑要求來規(guī)劃,在驗收時應進行24小時蓄水試驗,做到無滲漏。

  (7)地漏與泛水坡度符合設(shè)計要求,不倒泛水,結(jié)合處嚴密平順,無滲漏。

  (8)各種房間水泥地面基層標高,應考慮預留再裝修時的高度尺寸要求。

  四、驗房時的注意問題及簡單操作方法

  (1)檢查廚房煙道

  用紙卷點火后滅火冒煙,放在煙道口下方10厘米左右,看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。

  (2)檢查衛(wèi)生間通風情況

  衛(wèi)生間若沒有窗戶,則應有通風孔,同樣用上面的方法測抽力。煙道、通風口中用手電查看是否存有建筑垃圾。

  (3)窗邊與混凝土接口不能有縫隙

  窗框?qū)僖鬃矒籼?,框墻接縫處一定要密實,不能有縫隙。窗臺下面如有水漬則可能是窗戶漏水。

  (4)驗電

 ?、俅蜷_所有的燈具開關(guān),看燈具是否都亮。

 ?、跈z查插座。五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排,燈亮,表示有電,此時拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)(應有標示),指示燈滅。頻繁測試幾次證明開關(guān)、接線良好,插座安全。如果開關(guān)拉下,插座指示燈仍亮或仍在閃爍,說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤,應立即修復,否則日后誤觸電時無法及時斷電,將危及業(yè)主生命。如果條件允許,插座還應用萬用表測試對地絕緣情況是否良好。

 ?、坶_關(guān)箱內(nèi)的各分路開關(guān)應有明顯的標示,如果沒有或不明確,應立即糾正。

 ?、荛_關(guān)箱內(nèi)開關(guān)應安裝牢固,每個都要用力左右晃動進行檢查,如果發(fā)現(xiàn)松動,應緊固或更換。否則日后使用中接觸不良出現(xiàn)打火現(xiàn)象時,會造成更大危險。

 ?、輽z查有線電視插座、寬帶插座,插進去有無松動或插不進現(xiàn)象。用電話機檢查電話線路是否有信號;用天線檢查工具(或小電視)檢查電視天線的信號;用網(wǎng)絡(luò)檢測設(shè)備檢查內(nèi)部網(wǎng)線是否暢通。

 ?、迿z查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

 ?、邫z查入戶門門鈴:帶兩節(jié)5號電池測試門鈴,是否不響或響個不停。

 ?、嘈l(wèi)生間內(nèi)的電源插座應是防潮插座并有防濺措施,衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座,洗手盆的上方不應有插座

  (5)檢查房屋有無傾斜

  用盒尺檢查房頂,取4?5個點進行測量,若數(shù)值一致,比如房高均為2.5米說明房頂沒有水平傾斜。同時可在房頂上用細繩拴上一重物,貼墻放下至墻腳,從四周檢查其垂直傾斜程度,一般來說誤差3厘米以上應該警惕。這方面的問題也能反映出建筑質(zhì)量的高低。

  (6)檢查有無滲漏情況

  業(yè)主要注意查看房屋的地面和頂層滲水情況,要仔細檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等,這些都是滲漏的跡象。如果買的是頂層,一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工的要求,所交工的房屋要么經(jīng)過兩場大雨的“考驗”,要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進行過雨淋實驗。還應查看廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。

  (7)檢查保溫墻面是否滴水

  冬天,房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤,在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴),這個墻面的保溫層肯定有問題。

  (8)檢查房屋有無裂縫

  ①首先仔細查看房屋地面和頂上有無裂縫,沒有裂縫最好,如有裂縫,要看是什么樣的裂縫。一般來說,與房間橫梁平行的裂縫,雖屬質(zhì)量問題,但基本不存在危險,修補后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角,甚至與橫梁呈垂直狀態(tài),那么就說明房屋沉降嚴重,存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。

  ②看房屋的外墻墻體是否有裂縫,若有裂縫也屬嚴重的質(zhì)量問題,有漏水的隱患。

 ?、劭闯兄貕κ欠裼辛芽p,若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后,表示該房存在危險隱

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