請教大神：土地面積分攤有哪些方法呢？

土地面積通常是指地表面積在其水平面上相應的投影面積，即水平投影面積。不計入宗地面積的范圍有：無明確使用權屬的巷道或間隙地;市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地;公共使用的河灘、水溝、排水溝;已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設用地的;其他按規(guī)定不計入宗地面積的。

　　多層單一用途土地面積分攤的方法

　　一般情況下按照各單元(或層)建筑面積分攤法計算。這也是目前最廣泛采用的方法。適用于平面使用土地分攤和劃撥用地分攤，其面積是根據(jù)各自擁有的建筑面積的多少來分攤，可用以下公式計算：

　　該部分土地共有使用權分攤面積=該部分的建筑面積÷總建筑面積×該建筑物總占地面積

　　多層多用途土地面積分攤的方法

　　典型的小城鎮(zhèn)住宅樓是底層為商業(yè)、二層以上為住宅的樓房。在地價中，商業(yè)用地地價最高，底層用戶是土地的直接使用者，又是土地的直接收益者，這就決定了底層作為商業(yè)用地的土地收益實際上完全歸底層土地使用者所有，而用作住宅的樓層卻無此收費。如果將底層面積同二層以上用戶進行分攤，

　　就會造成在征收土地稅費時，只收取部分商業(yè)用地的稅費，造成土地資產(chǎn)流失。如果對住宅樓的分攤面積也按商業(yè)用地同樣平均分攤稅費，就有失公平。故多層多用途的分攤方法主要有兩種：按房地價值分攤法和按土地價值分攤法。

　　按房地價值分攤法。在建筑物使用過程中，政府要根據(jù)這個地塊的位置或價值征收土地稅費，如果不同用途不同層數(shù)的建筑物需要繳相同稅費，就不太合理。為了公平起見，可以根據(jù)各部分的房地價值進行分攤，公式如下：

　　該部分土地共有使用權分攤面積=該部分房地價值÷該建筑物的房地總價值×該建筑物總占地面積

　　這種分攤方法須設立一個前提：即建筑物用途、面積、平面布置、裝修等相同或相近，也就是說各部分房地價值(單價)有差異但差異不是很大的建筑物。

　　按土地價值分攤法。在土地利用過程中，由于土地用途不同，層數(shù)不同，土地產(chǎn)生的價值就不同，按照不同用途地價在土地所有用途地價中的比例對土地進行分攤，確定使用者擁有多少土地面積，應該承擔多少稅費，這樣更為公平合理。

　　這就是按土地價值分攤法。公式如下：

　　該部分土地共有使用權分攤面積=(該部分的房地價值-該部分的建筑物價值)÷(房地總價值-建筑物總價值)×該建筑物總占地面積

　　這種分攤方法不僅適用于多層、高層，而且適用于同一層或平房不同部位分別為不同人所有，房地價值不相等的土地面積分攤。