“我作為購房者，只想了解開發(fā)商是否按照相關(guān)法律法規(guī)和程序，明確雙方責(zé)任和義務(wù)，保障購房者的合法權(quán)益。”近日，達(dá)州一購房者黃先生，稱自己今年5月份在達(dá)州南外瑞城·龍灣小區(qū)購買了一套房子，合同約定明年4月份交房。11月初，該樓盤在媒體上刊發(fā)公告要求業(yè)主于近期前往驗(yàn)房，否則后果自負(fù)，但黃先生在驗(yàn)房過程中認(rèn)為，開發(fā)商不具備分戶驗(yàn)收條件，沒有相關(guān)部門出具的質(zhì)量報(bào)告以及分戶驗(yàn)收記錄表等拒絕收房。裝修驗(yàn)收一定要注意哦！
昨日，華西城市讀本記者致電瑞城·龍灣李姓工作人員，該工作人員表示，他們樓盤在分戶驗(yàn)收這方面是嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行的，并以這兩天較忙為由，拒絕了記者想進(jìn)一步了解詳細(xì)情況的請(qǐng)求。如果如該工作人員所說，嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行分戶驗(yàn)收工作，可能存在購房者對(duì)相關(guān)規(guī)定和開發(fā)商分戶驗(yàn)收工作的誤解;如果如黃先生所說，開發(fā)商不具備分戶驗(yàn)收條件，那么眾多購房者則被開發(fā)商狠狠地忽悠了一把。記者通過查閱相關(guān)規(guī)定和采訪專業(yè)人士，本期華西城市讀本樂居周刊將為廣大購房者詳細(xì)解讀分戶驗(yàn)收的注意事項(xiàng)。
驗(yàn)收細(xì)節(jié)至關(guān)重要細(xì)節(jié)保障房子質(zhì)量
據(jù)了解，分戶驗(yàn)收，即“一戶一驗(yàn)”，是指住宅工程在按照國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收時(shí)，對(duì)每一戶住宅及單位工程公共部位進(jìn)行專門驗(yàn)收，并在分戶驗(yàn)收合格后出具工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄。那么，在分戶驗(yàn)收的過程中，有哪些細(xì)節(jié)需要購房者注意的呢?
“在分戶驗(yàn)收過程中，最重要的是檢查是否存在影響主要使用功能的質(zhì)量問題?”達(dá)州某建筑公司一位工程師結(jié)合自己的工作實(shí)踐，對(duì)房屋質(zhì)量的驗(yàn)收頗有心得，所謂的影響主要使用功能的質(zhì)量問題包括外墻、外窗、屋面、有防水要求的房間滲漏;室內(nèi)空間、主要構(gòu)件尺寸偏差嚴(yán)重超標(biāo);墻體、樓板貫通性裂縫等影響住戶使用功能的質(zhì)量問題。一旦發(fā)現(xiàn)存在影響主要使用功能的嚴(yán)重質(zhì)量問題時(shí)，應(yīng)立即終止驗(yàn)收，責(zé)令改正，符合要求后重新組織驗(yàn)收工作。該專業(yè)人士直言：“這些問題很重要，不可小覷，不僅會(huì)影響住戶的使用功能，在居住過程中還可能發(fā)生一些意想不到的安全問題?！?
同時(shí)，該專業(yè)人士還為購房者在分戶驗(yàn)收中的具體驗(yàn)收細(xì)節(jié)提出了一些建議，包括如何測算室內(nèi)凈高、不規(guī)則房間的凈開間等。室內(nèi)凈高推算值根據(jù)設(shè)計(jì)層高扣除樓板、天棚飾面層、地坪找平層及面層等厚度后計(jì)算得出，分戶驗(yàn)收前應(yīng)根據(jù)板厚等參數(shù)確定不同房間的凈高推算值后，報(bào)設(shè)計(jì)單位確認(rèn)。對(duì)于室內(nèi)開間不規(guī)則房間(如弧形、多角形等)的凈開間可不做測量(設(shè)計(jì)和合同有特殊要求的除外);對(duì)于衛(wèi)生間等地面設(shè)計(jì)要求找坡的房間，室內(nèi)凈高測量后可不做凈高極差的計(jì)算，但應(yīng)保證地面找坡最低點(diǎn)處凈高數(shù)據(jù)不低于凈高推算值。
“在室內(nèi)凈高、凈開間的檢查過程中，為了盡可能做到精確，要求必須使用激光測距儀。現(xiàn)場的激光測距儀精度不應(yīng)大于2毫米，使用前應(yīng)統(tǒng)一比對(duì)，保證測量數(shù)據(jù)的一致性。儀器應(yīng)定期校核、檢定。”該專業(yè)人士說，還要求在室內(nèi)地面都要標(biāo)出相關(guān)點(diǎn)和線，在室內(nèi)每個(gè)房間地面距縱橫墻體50厘米處和中心點(diǎn)用十字交叉線標(biāo)出凈高測量點(diǎn)，并按“室內(nèi)凈空尺寸測量示意圖”位置標(biāo)明點(diǎn)的編號(hào)。室內(nèi)地面應(yīng)彈出水、電管線走向線。室內(nèi)凈開間檢查時(shí)要求測距儀靠墻、貼地，激光測距儀光束應(yīng)穿過測量方向的兩個(gè)凈高測量點(diǎn)。對(duì)于無分隔墻的房間應(yīng)彈出墻體兩側(cè)邊緣線作為測量基準(zhǔn)線。
分戶驗(yàn)收步步為營共同努力規(guī)避糾紛
記者在平常生活中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，在驗(yàn)房過程中，購房者與開發(fā)商之間經(jīng)常會(huì)發(fā)生一些糾紛，類似上述黃先生與瑞城·龍灣的情況比比皆是，無論是購房者自己的誤解，還是開發(fā)商的“無心之過”，因?yàn)轵?yàn)房而發(fā)生的糾紛實(shí)在沒必要。那么，如何規(guī)避在驗(yàn)收過程中發(fā)生的糾紛呢?達(dá)州相關(guān)部門同志表示，這個(gè)問題是雙向的，首先開發(fā)商要保證自己是在用良心做建筑，在質(zhì)量上做到絕對(duì)過硬，讓購房者無從挑剔;同時(shí)購房者在驗(yàn)收之前及驗(yàn)收過程中也應(yīng)做好充分準(zhǔn)備，讓開發(fā)商沒空子可鉆。具體來講，驗(yàn)收過程要做到步步為營，保障自己的合法權(quán)益。
在分戶驗(yàn)收過程中，最主要的是購房者進(jìn)行自行檢查，如果對(duì)專業(yè)問題把握不好，可聘請(qǐng)專業(yè)人士協(xié)助驗(yàn)收。據(jù)介紹，房屋在尺寸、高度、寬度上最容易出問題，出現(xiàn)面積縮水的問題，因此需要特別檢查。檢查衛(wèi)生間是否漏水施工單位驗(yàn)收需要進(jìn)行蓄水試驗(yàn)。購房者如果不放心，可在衛(wèi)生間內(nèi)蓄水，24小時(shí)后到下層住戶的衛(wèi)生間向上觀察，如無漏水特征，即為合格。頂層住戶要在下雨時(shí)重點(diǎn)查看屋頂是否漏水，可看邊角是否有水印。同時(shí)，要特別留心廚房是否有直接采光、自然通風(fēng)，是否為洗滌池、爐灶、排油煙機(jī)等設(shè)施預(yù)留位置。室內(nèi)各種構(gòu)建交付的成品是否完好，包括室內(nèi)墻面是否平整光澤;地面是否平整、清潔;窗戶玻璃及四周抹膠是否均勻等。
“雖然購房人可以通過相關(guān)資料和自己的相關(guān)知識(shí)進(jìn)行自行驗(yàn)房，可是對(duì)于一些細(xì)節(jié)的檢查還是需要相關(guān)的建筑專業(yè)單位來進(jìn)行，因?yàn)檫@些檢查需要比較專業(yè)的知識(shí)和儀器?！边_(dá)州某建筑公司專業(yè)人士指出，如果購房者自己把握不好驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，非常有必要求助于專業(yè)人士幫忙驗(yàn)收，專業(yè)人士可通過相關(guān)儀器檢測房屋墻面平整度、垂直度，門窗四周是否順直平整;專業(yè)管線的位置是否合理，質(zhì)量是否過關(guān);房屋室內(nèi)各種材料的質(zhì)量是否合格;房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量、保溫情況、照明狀況等是否合格。
如果以上分戶驗(yàn)收工作確保順利完成后，在開發(fā)商正式向購房者交房之前還需注意一些細(xì)節(jié)，在交房時(shí)開發(fā)商必須向購房者提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，該表必須詳細(xì)記錄該套住宅中房屋外觀及尺寸偏差、防水、水電安裝等8項(xiàng)內(nèi)容的驗(yàn)收過程、曾經(jīng)存在的問題以及整改情況。同時(shí)，該《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》必須由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)，并加蓋建設(shè)、施工、監(jiān)理單位工程質(zhì)量驗(yàn)收專用章。另外，如果購房者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在分戶驗(yàn)收記錄中出現(xiàn)不真實(shí)或弄虛作假時(shí)，應(yīng)立即終止驗(yàn)收并到相關(guān)部門舉報(bào)。
如此一來，通過購房者自行檢查驗(yàn)收或請(qǐng)專業(yè)人士幫忙驗(yàn)收，加上專業(yè)單位的驗(yàn)收確認(rèn)，才能確保購房者拿到手的是一套質(zhì)量合格的房子，也規(guī)避了由于驗(yàn)收不規(guī)范等行為帶來的糾紛。華西城市讀本記者羅軒
注意事項(xiàng)
分戶驗(yàn)收，即“一戶一驗(yàn)”，是指住宅工程在按照國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收時(shí)，對(duì)每一戶住宅及單位工程公共部位進(jìn)行專門驗(yàn)收，并在分戶驗(yàn)收合格后出具工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄。
第一步索要驗(yàn)收合格表
《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理規(guī)定》要求開發(fā)商在向購房者交房時(shí)，必須提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，該表必須詳細(xì)記錄該套住宅中房屋外觀及尺寸偏差、防水、水電安裝等8項(xiàng)內(nèi)容的驗(yàn)收過程、曾經(jīng)存在的問題以及整改情況。
住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的主要內(nèi)容包括：依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙的要求，在確保工程地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)安全可靠的基礎(chǔ)上，檢查住宅觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量。
分戶驗(yàn)收合格后，開發(fā)商必須按戶出具由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人簽字(簽章)確認(rèn)的《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，并加蓋建設(shè)、施工、監(jiān)理單位工程質(zhì)量驗(yàn)收專用章。住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收如果不合格，建設(shè)單位就不能組織整個(gè)工程竣工驗(yàn)收。
第二步業(yè)主自行檢查
買房人除收到相關(guān)驗(yàn)收表格外，自己也可以對(duì)房屋進(jìn)行檢查。自行檢查的部分主要包括以下幾大部分：
1房屋尺寸。石峰介紹，房屋在尺寸、高度、寬度上最容易出問題，出現(xiàn)面積縮水的問題，因此需要特別檢查。
2檢查衛(wèi)生間是否漏水施工單位驗(yàn)收需要進(jìn)行蓄水試驗(yàn)。購房人如果不放心，可在衛(wèi)生間內(nèi)蓄水，24小時(shí)后到下層住戶的衛(wèi)生間向上觀察，如無漏水特征，即為合格。頂層住戶要在下雨時(shí)重點(diǎn)查看屋頂是否漏水，可看邊角是否有水印。
3在驗(yàn)房時(shí)要留心一下廚房是否有直接采光、自然通風(fēng)。廚房應(yīng)設(shè)置洗滌池、爐灶、排油煙機(jī)等設(shè)施或者預(yù)留位置。
4是否按裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行交付?，F(xiàn)在交付使用的房子基本是兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一是初裝修，二是精裝修。購房人可在建設(shè)部相關(guān)網(wǎng)站查詢清楚房子達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)要求。
5室內(nèi)各種構(gòu)建交付的成品是否完好，包括室內(nèi)墻面是否平整光澤;地面是否平整、清潔;窗戶玻璃及四周抹膠是否均勻等。
第三步請(qǐng)專業(yè)人士驗(yàn)收
雖然購房人可以通過相關(guān)資料和自己的相關(guān)知識(shí)進(jìn)行自行驗(yàn)房，可是對(duì)于一些細(xì)節(jié)的檢查還是需要相關(guān)的建筑專業(yè)單位來進(jìn)行，因?yàn)檫@些檢查需要比較專業(yè)的知識(shí)和儀器。
1房屋墻面平整度、垂直度，門窗四周是否順直平整。
2專業(yè)管線的位置是否合理，質(zhì)量是否過關(guān)。3房屋室內(nèi)各種材料的質(zhì)量是否合格。4房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量、保溫情況、照明狀況等是否合格。
